전세사기 범죄는 해마다 증가하고 있습니다. 2024년에도 전세보증사고 피해규모가 2조원에 육박하여, 한순간에 피같은 전세금을 모두 날리게 되는 임차인들의 허망함과 허탈감은 이루 말할 수 없을 겁니다. 아래에서 경매절차 등에서 임차인들을 보호하는 방법을 소개하니 잘 알아두면 분명히 도움이 되실 겁니다.
전세사기 피해자 요건
4가지 요건
먼저, 전세사기 피해자로 인정받기 위한 요건은 다음과 같습니다.
- 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치고 확정일자를 받았거나 임차권등기를 마친 경우
- 임대차보증금이 3억원 이하인 경우
- 임차주택의 전용면적이 85m² 이하인 경우
- 임차주택이 경매나 공매로 진행되고 있는 경우
이전에는 6가지 요건이 있었으나, 피해자 구제의 폭을 넓히기 위해 위에서와 같이 4가지로 축소되었습니다. 주요 변경 사항은 다음과 같습니다.
- 대항력이 없고 확정일자가 없어도 임차권 등기를 마쳤다면 지원 대상에 포함됩니다.
- ‘다수 피해’, ‘보증금 상당액 미반환’, ‘전세사기 의도’ 등 주관적 판단 요소가 제외되었습니다.
피해자 예시
- A씨는 전용면적 60m²의 아파트를 3억원에 전세 계약하고 확정일자를 받았습니다. 이후 해당 주택이 경매에 넘어갔다면, A씨는 전세사기 피해자로 인정받을 수 있습니다.
- B씨는 전용면적 80m²의 다가구주택을 2억 5천만원에 전세 계약하고 임차권등기를 마쳤습니다. 주택 소유자가 사기 혐의로 고소되고 주택이 공매 절차에 들어갔다면, B씨도 피해자로 인정될 수 있습니다.
- C씨는 전용면적 90m²의 아파트를 3억 5천만원에 전세 계약했습니다. 이 경우 전용면적이 85m²를 초과하고 보증금이 3억원을 초과하여 피해자로 인정받기 어려울 수 있습니다.
✅ 아래에서 전세사기특별법에 따라 구제된 피해사례를 확인해보세요.
전세사기 피해자 경매절차 등 지원 7가지
전세사기 사건에서는 세금 등을 체납하는 경우가 많기 때문에 임대목적물은 대부분 경매절차로 넘어갑니다. 전세사기피해자는 경매 절차에서 다양한 지원을 받을 수 있는데, 구체적인 지원 방법은 다음과 같습니다.
우선매수권
전세사기 피해자로 결정된 임차인은 경매 및 공매 절차에서 해당 주택에 대한 우선매수권을 가집니다. 이를 통해 피해자는 자신이 거주하던 주택을 우선적으로 매입할 수 있는 기회를 얻게 됩니다.
경매차익 지급
피해자가 경매 종결 후 즉시 퇴거를 원할 경우, 퇴거 시점의 경매차익 전액을 지급받을 수 있습니다. 이는 피해자의 경제적 손실을 최소화하기 위한 조치입니다.
임차권등기명령 신청 시 등록면허세 면제
전세사기 피해자가 임차권 보호를 위해 임차권등기명령을 신청할 경우, 2026년 12월 31일까지 등록면허세가 면제됩니다.
취득세 감면 및 생애최초 취득세 감면 유지
전세사기 피해자가 전세사기피해주택을 취득하는 경우 취득세가 최대 200만원까지 면제되고, 전세사기 피해자가 피해주택 취득 이전에 다른 주택을 소유하지 않았다면, 감면을 받은 후에도 생애최초 취득세 감면 자격을 계속 유지할 수 있습니다.
안분 적용 신청
임대인이 체납한 종합부동산세에 대해, 임대인이 보유한 모든 주택에 각각의 가격비율에 따라 나누어 징수할 수 있게 하는 안분 적용 제도가 있습니다. 이를 통해 임차인의 보증금 회수 가능성을 높일 수 있습니다.
LH 매입 지원
다가구주택, 반지하 포함 주택 등도 LH에서 매입이 가능하며, 불법 건축물의 경우에도 안전에 심각한 문제가 없다면 한시적 양성화를 통해 최대한 매입을 지원합니다.
공공임대주택 지원
경매가 완료되었거나 LH가 매입하지 못한 경우, 인근 공공임대주택에 10년간 무상으로 거주할 수 있도록 지원하고, 이후 추가 10년간 저렴하게 임대주택에 거주할 수 있도록 합니다.
이러한 조치들은 전세사기 피해자들의 주거 안정과 경제적 손실 최소화를 위해 마련된 것으로, 2023년 6월 1일부터 시행된 전세사기특별법을 통해 제도화되었습니다.
위와 같이, 피해자들은 이러한 지원책을 통해 일부 경제적 부담을 덜 수 있기는 합니다. 다만, 여전히 많은 피해자들이 복잡한 절차와 불명확한 기준으로 인해 어려움을 겪고 있습니다. 따라서 보다 투명하고 접근성 높은 지원 체계가 필요한 상황입니다.
전세피해자 법적지원 수단
전세사기 피해자를 위한 법적 지원수단 및 상담 서비스는 다음과 같습니다.
무료 법률상담
- 전세피해지원센터를 통해 변호사, 법무사, 공인중개사 등 다양한 분야의 전문가로부터 무료로 맞춤형 법률상담을 받을 수 있습니다.
- 상담은 지역별 전세피해지원센터 방문 또는 비대면 전화상담으로 이용 가능합니다.
법률 후속조치 지원
- 대한법률구조공단의 공익소송 : 전세사기 피해로 인한 권리구제를 위해 구조대상자에 해당하는 경우, 보증금반환청구소송 등을 무료로 지원받을 수 있습니다.
- 대한법무사협회 소속 법무사 연계 : 경매, 공매, 임차권등기명령 등의 법무절차를 저렴한 비용(표준보수의 30% 이상 할인)으로 진행할 수 있도록 법무사를 연계해줍니다.
전세사기피해자 지원관리시스템
- 국토교통부에서 운영하는 온라인 시스템을 통해 전세사기 피해자 결정 신청, 재심의 요청, 결과 조회 등의 서비스를 이용할 수 있습니다.
이러한 법적 지원수단들은 전세사기 피해자의 권리 보호와 경제적 부담 완화를 위해 마련되었습니다. 피해자들은 이러한 제도를 적극 활용하여 법적 대응과 권리 구제에 도움을 받을 수 있습니다.
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