법인 부동산 매매에 따른 취득세와 양도소득세 문제를 정리해보겠습니다. 아시다시피, 개인 명의로 투자할 경우 높은 종합소득세가 나오게 되지만, 법인을 통해 부동산을 취득하면 절세 효과를 누릴 수 있습니다. 특히 단기 매매, 비용 및 손실 처리 등에서 법인이 훨씬 유리한 측면이 있습니다.
법인 부동산 투자의 장단점
부동산 투자 시 명의를 어떻게 하는지에 따라 세금이나 대출 등 측면에서 개인과 법인 간에 꽤나 큰 차이가 있습니다. 법인 명의로 부동산을 투자하는 것이 개인명의로 하는 것보다 유리한 이유와 단점은 아래와 같습니다.
장점
세금 혜택
법인 명의로 부동산을 매입하면 양도소득세 대신 법인세를 납부합니다. 과세표준 2억 이하는 10% 세율이 적용되며, 비사업용 토지와 주택 양도소득 관련은 10% 추가 적용됩니다. 이는 개인이 1년 이내 주택 매도 시 양도세 70%가 적용되는 것에 비해 훨씬 낮은 세율입니다.
비용 처리
법인은 부동산 관련 비용을 사업비용으로 처리할 수 있습니다. 대출 이자, 도배장판 교체 비용, 수리비 등 부동산 취득, 보유, 양도와 관련된 대부분의 비용을 사업비용으로 인정받을 수 있어서 과세 대상 소득을 줄일 수 있으니 유리하다는 것입니다.
대출 가능성
법인은 사업 소득이 있을 경우 DSR에 관계없이 많은 대출을 받을 수 있습니다. DSR(총부채원리금상환비율)은 개인이나 법인의 소득 대비 부채 상환 능력을 평가하는 지표인데, 대출 심사를 할 때 중요한 역할을 하며, 일반적으로 DSR이 낮을수록 대출 상환 능력이 높다고 판단합니다.
손실 공제
법인의 경우 부동산 투자로 인한 손실을 향후 15년간 이월하여 투자 이익 등과 상계할 수 있습니다. 이는 개인 투자자에 비해 큰 장점입니다.
명의 관련 혜택
법인을 세우면 개인 명의가 아닌 법인 명의 아래 투자를 할 수 있습니다. 법인 명의로 매입한 주택은 개인의 주택수에 포함되지 않습니다.
단기 매도 유리
단기간 내에 매도할 계획이 있다면 법인 명의가 유리합니다. 법인 명의의 경우 1년 이내로 매도 시 30%의 법인세만을 내면 됩니다.
단점
그러나 법인으로 투자할 때는 몇 가지 주의해야 할 점이 있습니다. 법인은 법적으로 만들어진 하나의 객체이므로 법인 명의의 수입 또는 재산을 개인이 함부로 사용할 수 없다는 것을 주의해야 합니다.
- 설립 및 운영 비용 : 법인 설립과 유지에는 지속적인 관리 및 비용이 발생합니다.
- 복잡한 절차 : 법인 운영에는 정기적인 세무 신고, 회계 처리 등 복잡한 절차가 필요합니다.
- 이중과세 가능성 : 법인세 납부 후 배당이나 급여 수령 시 추가로 소득세가 과세될 수 있습니다.
보신 것처럼, 장단점이 있기 때문에 법인 부동산을 매매할 때에는 소득과 지출에 대한 증빙 자료를 철저하게 준비하고, 반드시 세무사나 전문가와 상의하여 결정하는 것이 바람직합니다.
법인 명의 부동산 투자의 세금 혜택
법인과 개인의 부동산 투자 세율에는 몇 가지 주요한 차이가 있습니다.
구분 | 법인 부동산 | 개인 부동산 |
소득세율 | 법인세율 9%~24% (4단계 누진세율) | 종합소득세율 6%~45% (8단계 누진세율) |
취득세 | 기본 세율은 개인과 법인 모두 4.6%로 동일 (다만, 법인이 수도권 과밀억제 권역 내 부동산을 취득할 경우 9.4%의 중과세율 적용) | 기본 세율은 개인과 법인 모두 4.6%로 동일 |
양도소득세 | 법인세율(9%~24%) + 추가세금 11% (주택, 비사업용 부동산의 경우) | 6%~45%의 누진세율 적용 |
임대소득 | 법인세로 과세 (임대소득과 양도소득 세율 동일) | 종합소득세로 과세 |
손실공제 | 법인은 부동산 투자로 인한 손실을 향후 15년간 이월하여 투자 이익과 상계 가능 | - |
비용처리 | 법인은 부동산 관련 비용 (대출이자, 수리비 등)을 사업비용으로 처리 가능 | - |
법인 부동산 투자와 관리비용 절감 방법
위에서 장점과 단점을 알아보았는데, 이제 실제로 적용해서 관리 비용을 절감할 수 있는 방법을 구체적으로 알아보겠습니다.
- 비용의 사업비 처리 : 부동산 관련 비용(대출이자, 수리비, 도배장판 교체 비용 등)을 사업비용으로 처리하여 과세 대상 소득을 줄일 수 있습니다.
- 법인 계좌를 통한 임대 수익 관리 : 임대 수익을 법인 계좌로 수취하고, 관련 비용을 법인 계좌에서 지출함으로써 법인의 과세표준을 낮추고 법인세 절감 효과를 얻을 수 있습니다.
- 자본적 지출과 경비 처리의 전략적 활용 : 수선비용을 자본적 지출로 처리할지 경비로 처리할지 전략적으로 선택하여 법인세를 절감할 수 있습니다.
- 퇴직소득 활용 : 법인에 근로를 제공하는 임직원에게 퇴직연금 등을 불입하면 법인의 비용으로 인정받아 법인세를 절감할 수 있습니다.
- 1인 부동산 법인 활용 : 1인 법인을 설립하여 운영하면 기장료 등의 비용을 상쇄할 만한 비용 절감 효과를 얻을 수 있습니다.
- 손실 이월 공제 활용 : 부동산 투자로 인한 손실을 향후 15년간 이월하여 투자 이익과 상계할 수 있어, 장기적인 관점에서 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
- 세금 이연 효과 활용 : 법인세를 납부한 후 남은 잉여금을 재투자에 활용하여 간접적인 세금 이연 효과를 볼 수 있습니다.
- 소득 분산 : 법인은 별도의 법적 주체로 인정되어 소득을 분산시킬 수 있어, 전체적인 세부담을 줄일 수 있습니다.
이러한 방법들을 통해 법인 부동산 투자 시 관리 비용을 효과적으로 절감할 수 있습니다. 다만, 법인 운영에는 복잡한 절차와 추가 비용이 발생할 수 있기 때문에, 개인의 투자 규모와 목적을 고려하여 신중히 결정해야 합니다. 그리고 세무전문가와도 꼭 상담을 진행한 후 결정하시길 권합니다.
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